5.2.1、物业服务范围及岗位人数认定：
(一)服务范围：
校区内日常管理及服务、校舍及设施维护、校园环境保洁服务、校园绿化服务、学生公寓住宿服务、司机服务等。
1、校舍及设施维护服务
负责校区木工、泥工、水电维修、高压配电房24小时值班等服务。
2、校园环境保洁服务
负责校区外围场地及绿化带的保洁、教学楼公共区域及辅助用房保洁、垃圾分类与清运、卫生消杀、虫害控制等服务。
3、校园绿化服务
校区内栽种的所有植被、绿化带、树木的养护，补栽、防虫、修剪等服务。
4、学生公寓住宿服务
******学校寄宿生住宿的分配、管理，宿舍楼内每日消杀及公共区域卫生工作等服务。
5、司机服务
******学校公车的日常运行和车辆维护工作。
(二)物业服务岗位设定：
项目经理1人，物业助理1人，维修工3人，保洁员4人，绿化工1人，宿管老师2人，司机1人，共13人。
5.2.2、委托管理事项
1、项目经理职责
(1)项目经理主持日常管理工作。根据******学校要求，制定实施改进和提高物业管理工作水平的相关举措。
(2)负责物业员工培训、工作安排及工作考核，检查工作落实情况，布置工作任务，协调工作关系，就物业项目管理执行中的问题提出解决方案。
******学校部************学校及时处理相关工作事宜。
******学校交办的临时工作任务。
2、卫生保洁职责
(1)实行零干扰清洁卫生服务。
(2)做好环境卫生宣传工作，把提高学生的清洁卫生意识、纠正学生的不良卫生习惯与环境卫生管理相结合，使学生也自觉地参与到环卫工作中，落实垃圾分类。
(3)遇到有损害环境卫生行为的学生，进行耐心教育和劝阻，决不因人而异，对于极少数屡教不改者采取典型暴光或让其清理干净的方法，在校方的支持下公开其不文明行为。
(4)外围场地及绿化带的保洁
1)道路地面、广场地面大件垃圾≤1件。
2)绿化内大件垃圾≤1件。
3)室外体育场地面无明显垃圾。
(5)教学公共区域及辅助用房保洁
1)房屋周边区域地面干净，周边绿化带内无明显垃圾。
2)平台台阶保持清洁。
3)楼内走道、扶梯地面无污渍、无大件垃圾。
4)扶梯扶手、栏杆保持干净、无灰尘。
******消防箱保持表面干净，无明显积灰。
6)垃圾箱筒表面无污渍、无积灰、里面套垃圾袋。
7)开放式地沟无大件垃圾。
8)地面保持干净，无垃圾、污迹、水迹。
9)阶梯教室多媒体设备保持整洁表面无明显积灰。
10)垃圾桶表面无污迹、无积灰。
11)坐厕内、小便池内刷洗干净，无明显尿渍，保持无异味、无垃圾、无积水。
12)隔断、人手高墙面，门、门框、照明开关无明显积灰。
13)镜面保持光亮，无明显水迹，面盆无水锈。
14)废物箱表面无明显积灰、无异味。
15)卫生间内保持空气清新、无异味。
16)门、门框、地脚线无污渍、无明显积灰。
17)室内空气无异味。
18)电梯轿厢四壁光洁明亮、无浮灰，不锈钢表面(镜面)光亮、无污迹。
19)操作面板无污迹、无明显积灰、无擦痕。
20)保持轿厢内空气清新、无异味。
21)卫生工具摆放在工具室，保持工具整齐，地面干净无污渍。
22)饮水机表面清洁无污渍灰尘，下面水槽无污渍积水。
(6)垃圾分类与清运
1)按国家规定进行垃圾分类培训、教育、实施。
2)垃圾箱筒表面无污渍、无积灰。
3)垃圾箱筒内的垃圾不超过3/4的高度。
4)垃圾清收率不低于99%。
(7)卫生消杀
1)无老鼠活动迹象。
2)室内区域无苍蝇、蟑螂、白蚁等活动迹象。
3)蚊虫控制目标达到************办公室颁布的虫害密度控制标准。
4)虫害控制措施监管达到100%。
******学校领导交待的其他任务。
3、校舍及设施维护服务内容及标准
(1)校舍养护、维修、装修管理
1)房屋外观完好、整洁，外墙是建材贴面的、无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。
2)楼宇内楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶等无破损；墙体整洁，无乱张贴；共用部位门窗、灯具、开关等功能良好；卫生间、水房等管理完好。
3)共用楼梯、天台、通道、卸货平台等处无堆放工业原料、废料、杂物及违章占用等；天台隔热层无破损。
4)根据校舍各种构、部件的合理使用年限，订立定期保养、修缮计划。
5)根据校舍木结构、砖石结构、钢结构等不同的养护要求，制定防潮、防腐、防蚁蛀、防锈等定期保养、修缮计划。
6)根据防台风、防汛、防梅雨、防冻、防治白蚁等需要，制定季节性预防养护计划。
******学校提出油饰、粉刷、集中更换门窗等中修维护计划。
8)对进入校区的施工人员及工具、材料等实行验证、登记管理。
9)************消防安全责任人。
10)对施工现场进行防火安全巡查，按规定进行动火管理。
******学校为装修施工提供供水、供电保障服务。
(2)变配电系统
******学校做好高压电气设备检测工作，留存高压电气测试合格的报告。
2)按照规定的周期对变配电设备、设施进行检查、维护、清洁。
3)供电维修人员必须持证上岗，一般故障排除时间不超过24小时，一次维修合格率不低于99%。
4)供电设备完好率98%以上，确保无重大责任事故，确保用电安全。
5)配电间实行封闭管理，配备灭火器材，。
6)制定临时用电管理措施，限电、停电应有明确的审批权限，按规定要求通知使用单位(人)。
7)遇紧急情况时，应采取必要的紧急处理措施。
(3)给排水系统
1)应定期对给排水系统进行维护、润滑。
2)污水泵、提升泵、排水泵、阀门等，曝气风机、排水系统通畅，各种管道阀门完好，仪表显示正确，无跑、冒、滴、漏；用户末端的水压及流量满足使用要求。
3)如遇供水单位限水、停水，按规定时间提前通知校方。
4)确保水质无污染并符合规定的要求：生活饮用水水质应符合GB5749《生活饮用水卫生标准》的要求。
5)涉及生活饮用水设施的日常使用管理、清洗消毒人员的健康检查、水质检测的要求参照《长沙市生活饮用水二次供水卫生管理办法》执行。
6)对水箱每学期清洗消毒，无二次污染，清洗消毒后的水箱应
取得水质检测报告******学校承担检测费),并交校方审核。留存报告。
(4)空调系统
1)空调系统应由专业维保******学校承担费用),做好日常空调系统的巡检与记录。
2)空调系统开机前应进行检查，定期测试运行控制和安全控制功能，记录运行参数，分析运行记录。
3)每季度一次进行循环泵、空调主机、冷却风机电柜主电路螺栓紧固，测试绝缘值，作好记录。
4)各种管道完好，阀件及仪表齐备，无跑、冒、滴、漏。
(5)升降系统
1)电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。
2)电梯由******学校承担维修养护费)。
3)确保升降电梯24小时正常运行，电梯运行平稳，乘座舒适，电梯准确启动运行，停层准确。轿厢内、外按钮、灯具等配件保持完好。
4)运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场处理，及时排除故障。
5)运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施。
(6)照明系统
1)路灯、大堂、电梯厅、楼道等公共部位应保持98%以上的亮灯率，如有缺损，应及时更换。
2)泛光照明灯具、大堂吊灯外观进行检查，保持清洁完好，并保持98%以上的亮灯率。
3)公共电器柜电器设备，遇有故障，应及时处置，保证运行安全、正常。
******学校领导交待的其他任务。
4、绿化维护服务职责
(1)植物配置合理、绿地充分，无裸露土地。
(2)花草树木生长正常，剪修及时，无枯枝死权及病虫害现象。
(3)绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象。
(4)根据季节和天气对植物进行浇水、施肥、松土和补栽苗木。
******学校领导交待的其他任务
5、学生公寓住宿服务职责
******学校住宿分配方案提供迎新服务。
******学校入住相关规定提供入住分配服务。
(3)学生宿舍楼设专职宿管门岗，实行分时段封闭管理；外部人员未经许可不得进入学生宿舍。
(4)负责楼内防火安全以及秩序维护及安全宣传教育。
(5)做好假期同学集中住宿的相关服务及管理工作。
******学校要求组织学生自习或活动。
******学校做好宿舍楼大、中修和计划性养护。
******学校有关规定，办理统一退宿/个别退宿/换房服务。
(9)负责宿舍楼内公共区域卫生工作。
(10)要树立以人为本的服务理念，做到在管理中育人，服务中育人。
(11)主动和班主任取得联系，协同做好学生教育工作。
(12)对学生进行规范化管理，培养学生自主管理能力，养成良
好的生活习惯。
(13)每天按时清点人数，维持寝室纪律。
(14)做好全校每日宿舍的消毒、熏艾条工作。
6、司机服务职责
(1)司机证件齐全有效，符合准驾车型。
******学校要求驾驶车辆。遵守校方所有规定******学校利益。
(3)每天出车前必须检查车辆是否正常，发现问题及时维修，同时向主管领导报告。
(4)车辆行驶时，须遵守交通规则，严禁违规停车，严禁超速，超载，严禁酒后驾车，疲劳开车。
(5)爱护车辆，定时保养车辆，如换机油、检查轮子等，要保证车辆安全性能，保持车内外干净整洁。
(6)不得弄虚作假虚报油费、维修费用等，一经发现，依情节轻重给予相应处理。
(一)甲方的权利和义务
1、代表和维护产权人、使用人的合法权益。积极协助乙方做好物业服务工作。
2、 审定乙方制定的物业服务制度及实施细则，并监督使用人遵守。
3、负责提供日常使用的保洁工具和材料(如垃圾桶、垃圾推车、人字楼梯等),以及日常保洁、工程维修材料。
4、 负责对物业设施、设备进行清点、核查，在合同生效之日起 20日内与乙方办理交接验收手续，移交相关的物业及其附属设施、设 备、物业服务的原始资料和技术档案(工程建设竣工资料)等，并在乙方管理期满时予以收回。
******学校举行大、小型活动时，甲方应将活动方案及时提交乙方，乙方需全力配合，确保活动的有序、安全。
6、依照本合同约定，按时支付物业服务费。
******学校根据《******中学物业服务企业服务质量评 价表》(见附件),每季度对乙方进行考核；考核等第为优秀，满额 支付款项；考核等第为良好，根据实际情况扣除合同款项，并要求乙 方整改到位；考核等第为合格，根据实际情况扣除合同款项，甲方向 乙方下发限期整改通知书，整改不到位，甲方有权终止合同；连续两次考核等第为合格，甲方有权单方面终止合同。
(二)乙方的权利和义务
1、不得将物业服务项目转让给他人；未经甲方同意，也不得将项目分包给他人。
2、严格遵守有关法律法规和采购文件的规定，对物业实行专业 规范、安全高质的管理。必须为员工购买政府规定的社保费用，必须实施专业培训与教育。
3、接受物业服务行政主管部门和甲方的监督、指导。
4、制定物业服务的各项办法、规章制度及岗位责任。建立健全本项目的物业服务档案，及时记载有关变动情况。
5、对管理范围内的物业和公用设施不得擅自占用或改变使用功能，如需在本物业内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准
后方******学校食堂就餐，费用自理，不准在宿舍做饭。
6、对其员工管理应符合长沙市政府的有关规定及甲方有关的要 求，员工入职时，乙方需向甲方提供员工备案资料复印件，以便于学 校及时了解和备案。乙方员工达不到工作要求的，甲方可要求乙方换人，乙方应予以照办。
7、开展意见调查，乙方定期(每季度或半年)发放******学校与学生的意见，了解对物业服务的需求，确保服务到******学校各类检查所需的资料。
8、本合同终止时，乙方须向甲方移交原委托管理的全部物业及 其各类管理档案等资料；移交其管理范围内的全部公共财产，并接受 甲方指定专业机构的移交审核。向甲方移交时，要确保各项设施的性能良好。
